文章最後更新於 2022年-06月-22日
(閱讀時間 12 分鐘)你會想靠收租金來領取被動收入嗎？
你會想要擁有自己的一間房產嗎？
你的父母會給你買房的壓力嗎？
你知道什麼是Reits嗎？
今天要來跟你聊聊，
要開啟包租公、包租婆的人生，該了解哪些項目？
以及小資金不用貸款也能開始收租金的秘訣！
本文內容僅供參考，不代表任何投資建議或推薦；所提到的投資標的皆為教學範例使用。
由於市場快速變化，我們的內容可能在沒有通知下發生變化，不保證準確性及完整性，
也不應該被視為該討論主題的完整分析，投資之前務必自行研究判斷。
如何開始收租？
要達到穩定收租結果，一定要有的條件是 一個可以租的房子、一個付錢的房客、一個收錢的房東。
如何取得可出租的房子？
你可以利用家中的空房間，出租當airbnb、當二房東！
你也可以直接購買一間新房，看是要隔套出租還是直接整層、整棟出租！
通常一間房可以貸到8成款項，若要買1000萬的房子，
加上頭期款、裝潢、稅金、仲介費、房屋險…等等，要先有500萬的資金！
現在就可以開啟房屋網，開始物色，打給仲介約看房時間！
最好同一區域都要看超過10間後，在開始比較！貨比10家不吃虧～
一但你發現喜歡的物件，就可以查查附近的實價登錄，請銀行的房貸部幫忙鑑價。
真的想買、有議價可能，就可以下斡旋（通常斡旋金額為10萬，算是一種訂金）。斡旋金不要亂下，無故反悔是會被沒收的！
準備好你的頭期款，裝修完成後，就解鎖你的收租人生第一步！
雖然現在疫情當道，很多房屋公司還提供線上看房的服務，不只國內，國外也行，從日本地鐵走到物件的實際景色都可以錄影給你看。
國外的房子其實沒有比較貴，有些還附泳池，還比台灣便宜！
有些也有搭配代管的服務，有興趣都可以再深入研究！
如何招攬房客租房？
根據預期想出租的對象，去進行裝潢，當然一開始的地點也要選對！
Po上租屋網，等待租客上鉤，帶看屋況。
談妥簽約，收取保證金，繳交邀匙。
就解鎖你的收租人生第二步！
如何當房東？
收租日快到前，要去抄電表，計算房租要收多少，並公告給房客們。
到了預訂的收租時間，提著一卡皮箱，開始收租！
記得拿到錢，先還你的房貸，不要默默的就把它花光！
當上一個房客離開，做個環境整理後，又可以重新Po租屋網，等待下一個房客的到來。
只要完成上述三步驟，就完全解鎖你的收租人生了！
看完描述後，有沒有想立刻想約看房了呢？
還是跟我一樣，覺得買房的時候未到？
以下跟你講解一下我不選擇傳統收租模式的原因。
為何我不選擇傳統的收租模式
回到收租人生必備材料去剖析，其實裡面要注意的細節可真多！
包租公包租婆也是一種工作。
房子選擇影響租金
首先，不要被房仲的話術所騙，最好寫下你期望的屋況、地點，以及價錢，你才不會被牽著鼻子走。
房子真的是需要精挑細選才能選到好物件，才不會造成之後脫手上的困難。
- 要物美價廉（價格要在實價登錄以下）
- 要地點好、交通距離方便、生活機能性佳（有連鎖店、學區）、房客會想住的區域
- 要鄰居友善，夜晚安靜
為了找到好物件，平時就需要跟房仲打好關係，才能在潛銷期時就能先收到資訊，跟包包還沒上架就先通知你來新款式一樣的意思。
再來要勤勞地去看物件，因為地板有沒有傾斜、風水、磁場、機能距離、會不會漏水，這些都要親自到場去感受、去走過才會曉得，照片是看不出來的！
接著是房價的問題，要會殺價、比價、驗屋、借貸及談寬限期。
第一個買房碰到的問題是：房價是否買太高？造成之後脫手的獲利空間縮水甚至低價賣出、是否被炒房的泡沫化所影響？
第二個買房碰到的問題是：貸款是否會壓得你喘不過氣？
要去衡量每個月是否能在適當的壓力下償還，千萬不要相信某些主打能無本買房的課程！
還款金額最好不要超過薪水的1/3，你的人生不應該只剩下還貸，還是要保有彈性、適時放鬆。
第三個買房碰到的問題是：買房後，手邊現金是否足夠？
交屋後，除了頭期款外，還有代書、契稅、仲介費、印花稅、房屋險…拉哩拉扎費用要付，
是否需要重新裝潢？
設計費、材料費、工程費、配電費，大概要抓房價的2成，
寧願多抓預算空間，也不要需要錢時，去借高利率的信貸或者妥協不好的裝修。
租客的選擇影響收租品質
開始出租後，正面迎來的是出租率的壓力！
要好出租，那就要回到房子的選擇，location很重要！
有了房客後，他是否能按時繳交房租就是最大的問題。
尤其是在疫情期間，常看到一個月的房租，要拆成很多份才繳清，如果是現場點收現金的，還要挑個良辰吉時才能拿到。
非常建議收租能自動化，用匯款、數位轉帳的方式收款！
再來就是房客的情緒控管及生活自理問題，
你可能會遇過一天到晚把你當保姆的房客，鑰匙沒帶要你幫忙開門、總是鬧鐘沒關就出門，吵到其他人的房客；
你可能會遇過吵說哪裡要修、哪裡又壞了，嫌東嫌西，跟入住前是兩個樣子！而且還要像奧客一樣一直朝你狂訴苦！
你可能會遇到搬離時，遺留下一堆垃圾，還破壞你房子的人！
還可能遇過因為情傷說要燒炭的房客！
你說說，這當房東是不是就像多生了幾個孩子一樣？
你要裝監視器，時刻注意著房客是否有狀況，他是一份工作，一份社會觀察，哈
就現階段，我會想買自住的房，但自住宅，完全就是個負債來著。
若我也想要靠房租當被動收入，有沒有別條路呢？
有的，那就是Reits不動產投資信託。
REITs-小資金不借款也能收租的方法
哎呀，想到要像蠟筆小新的家庭一樣，一天到晚喊著有35年的房貸要扛，就覺得心累！
老天呀，有沒有那種 不用借貸款、不用管租客，最好租客可以簽長期租約、又有人幫忙收租的那種房東可以當？
哇，這麼貪心還這麼懶惰，但…有的，你可以投資Reits。
什麼是REITs?
REITs，Real Estate Investment Trust， 不動產投資信託，將不動產證券化的商品。
讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。
簡單想，就是跟人集資買房的概念！
但又比你隨便加入一個阿貓阿狗的集資買房群組更有保障。
而且美國法規還規定，REITs須將當年度90%的收租收益配息給股東！
是不是就符合上述所要求的能當個懶人房東呀～
REITs的優點
- 門檻低：並不是誰都能隨隨便便就拿得出頭期款；還能用小資金選到優良的租客。
- 多樣性： 除了一般的商辦大樓、公寓外，各種可以出租空間換取收入的選項，像是高速公路廣告看板、監獄、電塔都行，很包羅萬象的！
- 專業經營團隊，你不用親自處理租客問題。
- 流動性佳：美股REITs的購買方式，就跟買美股個股一樣，輸入股票代碼，就可以購買，要賣也是一樣很方便！沒有過多的手續流程要跑。
- 透明性高：跟上市公司一樣，要公開財務報告。
- 穩定的現金流：定期將租金以股息方式支付給股東，還能降低投資組合風險！
- 長期表現優異：容易在REITs產業中找到不輸大盤的角色，除了租金增多，也能帶來長期的價差收益！
- 抗通膨：房價一直漲，但至少你已經間接參與了。
大約有1.45億美國人，通過退休儲蓄或其他投資來擁有REITs。
美國公司為何會選擇以REITs的形式上市？
那你可能會好奇，要成為REITs，要把每年度 90%的收租收益以股息形式配發給股東耶，為何公司還願意當REITs類的公司？
因為REITs類的公司能不支付企業所得稅(corp income tax)，也就因為這個誘因，而吸引部分企業申請以REITs的形式上市。
再說，也不是人人都能申請REITs的！
REIT始於1960年由艾森豪總統簽署法案所推動，要獲取REITs資格，必須：
- 至少 75% 的總資產投資於房地產
- 至少 75% 的總收入來自不動產租金、不動產融資的抵押貸款利息或不動產銷售
- 每年以股息的形式支付至少 90% 的應稅收入
- 成為實體的納稅公司
- 由董事會或受託人管理
- 至少擁有100名股東
- 由五個或更少的個人持有不超過 50% 的股份
美國REITs推薦
REITs最主要由股權型及抵押型兩種所組成，
- 權益型（Equity REITs）：擁有或經營房地產的公司，租金為主要收入。
- 抵押型（Mortgage REITs）： 通常不直接擁有房地產。透過購買或發起抵押和抵押支持證券 (MBS) 、提供融資，放貸給不動產開發商，賺取借貸利息為收入，約只佔REITs種類的1%。
但我只會著重談權益型，因為跟我們認知的收租模式比較相似！
| REITs種類 | 佔比 | 相關介紹/REITs推薦研究 |
|---|---|---|
| 零售 retail | 17% | 購物中心和以大型零售商為主。 美股REITs代碼：SPG，Simon Property Group，outlet為主，疫情期間收購很多租客的品牌。 美股REITs代碼：SKT，Tanger Factory Outlet Centers, Inc.，旗下擁有32間outlet。 美股REITs代碼：O，Realty Income Corp，租給Walgreens、7-11等零售商，已經連續月配息621次。（超過50年且成長） |
| 住宅 residential | 14% | 公寓、學生住房、單戶住宅為主。 美股REITs代碼：AVB，AvalonBay Communities, Inc. |
| 基礎建設 infrastructure | 11% | 像是光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道。 美股REITs代碼：AMT，American Tower Corp，旗下有多個無線和廣播通信基礎設施。 |
| 辦公室 office | 10% | 從摩天大樓到辦公園區，還有特定類別，如政府機構或生物技術公司的租戶。 美股REITs代碼：PDM，Piedmont Office Realty Trust, Inc. |
| 衛生保健 health care | 10% | 老年化問題越來越明顯以及醫療支出越來越昂貴，健保制度的改革，這類的REITs將可能有更高的獲利機會。 包含高級生活設施、醫院、醫療辦公樓和專業護理設施。 美股REITs代碼：WELL，WELL Health Technologies 美股REITs代碼：MPW，Medical Properties Trust Inc |
| 數據中心 data center | 7% | 提供包括不間斷電源、風冷式冷水機和物理安全性等系列服務，來保護服務器和安全存儲數據的據點。 美股REITs代碼：EQIX，Equinix, Inc. |
| 工業的 industrial | 7% | 電子商務基礎設施，倉庫和配送中心，滿足快速交付的需求。 美股REITs代碼：PLD，Prologis Inc在全球開發，收購和運營約7.86億平方英尺的高質量工業和物流設施。 |
| 多元化 diversified | 6% | 由多種總類REITs複合在一起的。 美股REITs代碼：VICI，VICI PROPERTIES INC. 2021 年 8 月收購了MGM Growth Properties，成為拉斯維加斯大道上最大的房東。 |
| 住宿/度假村 lodging/resorts | 5% | 管理酒店和度假村。 美股REITs代碼：FCPT，Four Corners Property Trust Inc，租借給餐廳居多。 美股REITs代碼：PEB，Pebblebrook Hotel Trust |
| 自建倉儲 self storage | 5% | 管理倉儲設施、出租空間。 美股REITs代碼：PSA，Public Storage是美國最大的自助存儲品牌。 |
| 專業 specialty | 4% | 包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站。 美股REITs代碼：LAND，Gladstone Land Corporation出租農地。 |
| 林地 Timberland | 3% | 擁有並管理各種類型的林地房地產，專門從事木材採伐和銷售。 美股REITs代碼：WY，Weyerhaeuser Company |
| REITs種類 | 佔比 | 相關介紹/REITs推薦研究 |
有沒有大開眼界，房東的世界也可以很精彩！
你想成為這些物件的房東嗎？
準備開始你的地產大亨人生了嗎？
你可以從Nareit 全國房地產投資信託協會網站做查詢，
也可從全美國股票查詢教學中，利用TD桌機版下單軟體，產業的篩選器去做查看！
REITs的特性與選擇
現在美國的REIT超過300家以上，資產超過2000億美元！
REITs是將所有權、經營權分離，你並不是直接買賣不動產，所以相對也要仰賴經營者能力。
要怎麼選擇才能靠REITs帶來相對穩定的現金股息收入呢？
回歸最根本的收租人生必備材料，出租的東西以及租客的素質。
❶ 要了解租給怎樣的租客？好不好租？
如果是租給穩定簽長期租約的辦公室大樓、學校、醫院、7-11、costco感覺不會亂搬家的零售商，心中自然可以安心不少。
一般人負荷不起買房而只能租房的大城市、學區，能維持高的出租率嗎？
通常就業機會越多，移入的人口越多，越有賺頭。
但是現在居家辦公，租客可能就選擇放棄方便的都市生活，改往近郊居住，這就變成一大需要考量的危機！
❷ 要了解產業屬性
如果想投資度假村、outlet的REITs，就要小心因為大受疫情打擊而會有無法穩定收租，以及租客破產的可能性。
你可能無法看到租客的存摺有多少，但如果你的租客是上市公司，那就很方便了！
你就可以去查看他們的財報，看看營運狀況、現金流管理能力，推敲他們是否能順利脫離困境。
❸ 投資的REITs經營者，收租能力及用錢的能力
有沒有保留足夠的現金，能在物美價廉的時候，收購大量不動產？
像是美股REITs代碼：Ｏ的 Realty Income，今年（2022）與 VEREIT 完成合併後，又收購了永利度假村（美股REITs代碼：WYNN）的度假村和賭場。
有沒有越收越多錢？還有漲租金的空間？
可以利用關鍵字查看財報中的營運資金(Funds From Operations，FFO)是否有越來越多。
【補充： FFO=淨收入+攤提折舊-賣房子的錢】
❹ 投資標的是否有分散投資風險
想投資的REITs旗下有多少房產，是一棟大樓還是一百棟大樓？分布在哪裡？
至少要去看過官網，最好研讀財報，知道把錢放在哪些標的上、以及經營者如何運用資金，把自己當成正真的房東在檢視！
❺ 是否有穩定配息
這是我們買REITs的目的，當然要確定是否有穩定且越發越多囉！
收租人生總結
REITs，Real Estate Investment Trust， 不動產投資信託，讓你有機會利用小資金參與收租賺被動收入的一個商品！
買REITs就跟當房東一樣，
- 租給怎樣的租客？好不好租出去？
- 產業屬性，是否會因為不可控因素而影響？
- REITs 經營者的收租能力及用錢的能力？
- 投資標的是否有分散投資風險？
- 是否有穩定配息？
以REITs來說，比較適合把REITs當成一種產業，不要看到會把90%收租收入分給股東，就把所有的錢都砸入！
不然如果像2008年次級房貸風暴危機，你可能就挺不下去了，建議可以配部分比例投資，才能達到分散風險的效果！
不知道聽完上述，你想要著手買一間自己的房產開始出租，還是想像我一樣買Reits當個懶人房東呢？
歡迎在下方留言你對哪些REITs有興趣！
如果你還不知道如何利用美股投資REITs的話，歡迎點擊網頁右上方的連結去做免費的學習！
