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【REITs】小資金也能開啟你的包租公包租婆人生?!

文章最後更新於 2022年-04月-26日

(閱讀時間 12 分鐘)

你會想靠收租金來領取被動收入嗎?

你會想要擁有自己的一間房產嗎?

你的父母會給你買房的壓力嗎?

今天要來跟你聊聊,

要開啟包租公、包租婆的人生,該了解哪些項目?

以及小資金無貸款也能開始收租人生的秘訣!

本文內容僅供參考,不代表任何投資建議或推薦;所提到的投資標的皆為教學範例使用。
由於市場快速變化,我們的內容可能在沒有通知下發生變化,不保證準確性及完整性,
也不應該被視為該討論主題的完整分析,投資之前務必自行研究判斷。

開啟收租人生必備材料

要達到穩定收租結果,一定要有的條件是 一個可以租的房子、一個付錢的房客、一個收錢的房東。

收租人生必備材料

取得出租的房子

你可以利用家中的空房間,出租當airbnb、當二房東!

airbnb
圖片來源:AIRBNB

你可以直接購買一間新房,看是要隔套出租還是直接整層、整棟出租!

通常一間房可以貸到8成款項,若要買1000萬的房子,

加上頭期款、裝潢、稅金、仲介費、房屋險…等等,可能要先有500萬的資金!

現在就可以開啟房屋網,開始物色,打給仲介約看房時間!

最好同一區域都要看超過10間後,在開始比較!貨比10家不吃虧~

信義房屋網

一但你發現喜歡的物件,就可以查查附近的實價登錄,請銀行的房貸部幫忙鑑價。

真的想買、有議價可能,就可以下斡旋(通常10萬)。斡旋金不要亂下,無故反悔是會被沒收的

準備好你的頭期款,裝修完成後,就解鎖你的收租人生第一步!

雖然現在疫情當道,很多房屋公司還提供線上看房的服務,不只國內,國外也行,從日本地鐵走到物件的實際景色都可以錄影給你看。

國外的房子其實沒有比較貴,有些還附泳池,還比台灣便宜!

有些也有搭配代管的服務,有興趣都可以再深入研究!

招攬房客

根據預期想出租的對象,去進行裝潢,當然一開始的地點也要選對!

Po上租屋網,等待租客上鉤,帶看屋況。

談妥簽約,收取保證金,繳交邀匙。

就解鎖你的收租人生第二步!

房東角色

收租日快到前,要去抄電表,計算房租並公告給房客們。

到了預訂的收租時間,提著一卡皮箱,開始收租!

記得拿到錢,先還你的房貸,不要默默的就把它花光!

當上一個房客離開,做個環境整理後,又可以重新Po租屋網,等待下一個房客的到來。

這樣就完全解鎖你的收租人生了!

看完描述後,有沒有想立刻想約看房了呢?

不過我覺得自己買房的時候未到,以下跟你講解一下我不選擇傳統收租模式的原因。

為何我不選擇傳統的收租模式

回到收租人生必備材料去剖析,其實裡面要注意的細節可真多!

房子的選擇

首先,不要被房仲的話術所騙,最好寫下你期望的屋況、地點,以及價錢,你才不會被牽著鼻子走。

房子真的是需要精挑細選才能選到好物件,才不會造成之後脫手上的困難。

  • 要物美價廉(實價登錄以下)
  • 要地點好、交通距離方便、生活機能性佳(有連鎖店、學區)、房客會想住的區域
  • 要鄰居友善,夜晚安靜

為了找到好物件,平時就需要跟房仲打好關係,才能在潛銷期時就能先收到資訊,跟包包還沒上架就先通知你來新款式一樣的意思。

再來要勤勞地去看物件,因為地板有沒有傾斜、風水、磁場、機能距離、會不會漏水,這些都要親自到場去感受、去走過才會曉得,照片是看不出來的!

接著是房價的問題,要會殺價、比價、驗屋、借貸及談寬限期。

第一個問題是房價是否買太高?造成之後脫手的獲利空間縮水甚至低賣、是否被炒房的泡沫化所影響?

第二個問題是貸款是否會壓得你喘不過氣?

要去衡量每個月是否能在適當的壓力下償還,千萬不要相信某些主打能無本買房的課程!

還款金額最好不要超過薪水的1/3,你的人生不應該只剩下還貸,還是要保有彈性、適時放鬆。

手邊現金是否足夠?

交屋後,除了頭期款外,還有代書、契稅、仲介費、印花稅、房屋險…拉哩拉扎費用要付,

是否需要重新裝潢,設計費、材料費、工程費、配電費,大概要抓房價的2成,

寧願多抓預算空間,也不要需要錢時,去借高利率的信貸或者妥協不好的裝修。

租客的選擇

正面迎來出租率的壓力,要好出租,那就要回到房子的選擇,location很重要!

有了房客後,他是否能按時繳交房租就是最大的問題

尤其是在疫情期間,常看到一個月的房租,要拆成很多份才繳清,如果是現場點收現金的,還要挑個良辰吉時才能拿到。

非常建議能用匯款模式收款會更好!

再來就是房客的情緒控管及生活自理問題

你可能會遇過一天到晚把你當保姆,鑰匙沒帶要你幫忙開門、總是鬧鐘沒關就出門,吵到所有的房客;

你可能會遇過吵說哪裡要修、哪裡又壞了,嫌東嫌西,跟入住前是兩個樣子!而且還要像奧客一樣一直朝你狂訴苦!

你可能會遇到搬離時,遺留下一堆垃圾,還破壞你房子的人!

還曾經遇過因為情傷說要燒炭的!

你說說,這當房東是不是就像多生了幾個孩子一樣?

你要裝監視器時刻注意著房客是否有狀況,他是一份工作,一份社會觀察,哈

就現階段,我會想買自住的房,但完全就是個負債來著。

若要靠房租當被動收入,有沒有別條路呢?

有的,那就是Reits不動產投資信託。

REITs-小資金不借款也能收租的方法

哎呀,想到要像蠟筆小新的家庭一樣,一天到晚喊著有35年的房貸要扛,就覺得心累!

老天呀,有沒有那種 不用借貸款、不用管租客,最好租客可以簽長期租約、又有人幫忙收租的那種房東可以當?

哇,這麼貪心還這麼懶惰,但…有的,你可以投資Reits

什麼是REITs?

REITs,Real Estate Investment Trust, 不動產投資信託,將不動產證券化的商品。

讓一般資金不多的人,也能透過持有股份的方式投資不動產。

簡單想,就是跟人集資買房的概念!

但又比你隨便加入一個阿貓阿狗的集資買房群組更有保障。

而且美國法規還規定,REITs須將當年度90%的收租收益配息給股東!

是不是就符合上述所要求的能當個懶人房東呀~

REITs的優點

  • 門檻低:並不是誰都能隨隨便便就拿得出頭期款;還能用小資金選到優良的租客。
  • 多樣性: 除了一般的商辦大樓、公寓外,各種可以出租空間換取收入的選項,像是高速公路廣告看板、監獄、電塔都行,很包羅萬象的!
  • 專業經營團隊,你不用親自處理租客問題。
  • 流動性佳:REITs的購買方式,就跟買美股一樣,輸入股票代碼,就可以購買,要賣也是一樣很方便!沒有過多的手續流程要跑。
  • 透明性高:跟上市公司一樣,要公開財務報告。
  • 穩定的現金流:定期將租金以股息方式支付給股東,還能降低投資組合風險!
  • 長期表現優異:容易在REITs產業中找到不輸大盤的角色,除了租金增多,也能帶來長期的價差收益!
  • 抗通膨:房價一直漲,但至少你已經間接參與了。

大約有1.45億美國人,通過退休儲蓄或其他投資來擁有REITs。

公司為何會選擇以REITs的形式上市?

那你可能會好奇,要成為REITs,要把每年度 90%的收租收益以股息形式配發給股東耶,為何公司還願意當REITs類的公司?

因為REITs類的公司能不支付企業所得稅(corp income tax),也就因為這個誘因,而吸引部分企業申請以REITs的形式上市。

再說,也不是人人都能申請REITs的!

REIT始於1960年由艾森豪總統簽署法案所推動,要獲取REITs資格,必須:

  • 至少 75% 的總資產投資於房地產
  • 至少 75% 的總收入來自不動產租金、不動產融資的抵押貸款利息或不動產銷售
  • 每年以股息的形式支付至少 90% 的應稅收入
  • 成為實體的納稅公司
  • 由董事會或受託人管理
  • 至少擁有100名股東
  • 由五個或更少的個人持有不超過 50% 的股份

REITs的種類介紹

REITs最主要由股權型及抵押型兩種所組成,

  • 權益型(Equity REITs):擁有或經營房地產的公司,租金為主要收入。
  • 抵押型(Mortgage REITs): 通常不直接擁有房地產。透過購買或發起抵押和抵押支持證券 (MBS) 、提供融資,放貸給不動產開發商,賺取借貸利息為收入,約只佔REITs種類的1%。
Reits種類

但我只會著重談權益型,因為跟我們認知的收租模式比較相似!

REITs種類佔比相關介紹/REITs推薦研究
零售 retail17%購物中心和以大型零售商為主。

美股代碼:SPG,Simon Property Group,outlet為主,疫情期間收購很多租客的品牌。
美股代碼:SKT,Tanger Factory Outlet Centers, Inc.,旗下擁有32間outlet。
美股代碼:O,Realty Income Corp,租給Walgreens、7-11等零售商,已經連續月配息621次。(超過50年且成長)
住宅 residential14%公寓、學生住房、單戶住宅為主。

美股代碼:AVB,AvalonBay Communities, Inc.
基礎建設 infrastructure11%像是光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道。

美股代碼:AMT,American Tower Corp,旗下有多個無線和廣播通信基礎設施。
辦公室 office10%從摩天大樓到辦公園區,還有特定類別,如政府機構或生物技術公司的租戶。

美股代碼:PDM,Piedmont Office Realty Trust, Inc.
衛生保健 health care10%老年化問題越來越明顯以及醫療支出越來越昂貴,健保制度的改革,這類的REITs將可能有更高的獲利機會。
包含高級生活設施、醫院、醫療辦公樓和專業護理設施。

美股代碼:WELL,WELL Health Technologies
美股代碼:MPW,Medical Properties Trust Inc
數據中心 data center7%提供包括不間斷電源、風冷式冷水機和物理安全性等系列服務,來保護服務器和安全存儲數據的據點。

美股代碼:EQIX,Equinix, Inc.
工業的 industrial7%電子商務基礎設施,倉庫和配送中心,滿足快速交付的需求。

美股代碼:PLD,Prologis Inc在全球開發,收購和運營約7.86億平方英尺的高質量工業和物流設施。
多元化 diversified6%由多種總類REITs複合在一起的。

美股代碼:VICI,VICI PROPERTIES INC. 2021 年 8 月收購了MGM Growth Properties,成為拉斯維加斯大道上最大的房東。
住宿/度假村 lodging/resorts5%管理酒店和度假村。

美股代碼:FCPT,Four Corners Property Trust Inc,租借給餐廳居多。
美股代碼:PEB,Pebblebrook Hotel Trust
自建倉儲 self storage5%管理倉儲設施、出租空間。

美股代碼:PSA,Public Storage是美國最大的自助存儲品牌。
專業 specialty4%包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站。

美股代碼:LAND,Gladstone Land Corporation出租農地。
林地 Timberland3%擁有並管理各種類型的林地房地產,專門從事木材採伐和銷售。

美股代碼:WY,Weyerhaeuser Company
REITs種類佔比相關介紹/REITs推薦研究
REITs種類

有沒有大開眼界,房東的世界也可以很精彩!

REITs範例
REITs範例,你想成為這些物件的房東嗎?

你想成為這些物件的房東嗎?

準備開始你的地產大亨人生了嗎?

你可以從Nareit 全國房地產投資信託協會網站做查詢,

也可從全美國股票查詢教學中,利用TD桌機版下單軟體,產業的篩選器去做查看!

REITs股票下載

REITs的特性與選擇

現在美國的REIT超過300家以上,資產超過2000億美元!

REITs是將所有權、經營權分離,你並不是直接買賣不動產,所以相對也要仰賴經營者能力。

要怎麼選擇才能靠REITs帶來相對穩定的現金股息收入呢?

回歸最根本的收租人生必備材料,出租的東西以及租客的素質。

❶ 要了解租給怎樣的租客?好不好租?

如果是租給穩定簽長期租約的辦公室大樓、學校、醫院、7-11、costco感覺不會亂搬家的零售商,心中自然可以安心不少。

一般人負荷不起買房而只能租房的大城市、學區,能維持高的出租率嗎?

通常就業機會越多,移入的人口越多,越有賺頭。

但是現在居家辦公,租客可能就選擇放棄方便的都市生活,改往近郊居住,這就變成一大需要考量的危機!

要了解產業屬性

如果想投資度假村、outlet的REITs,就要小心因為大受疫情打擊而會有無法穩定收租,以及租客破產的可能性。

你可能無法看到租客的存摺有多少,但如果你的租客是上市公司,那就很方便了!

你就可以去查看他們的財報,看看營運狀況、現金流管理能力,推敲他們是否能順利脫離困境。

投資的REITs經營者,收租能力及用錢的能力

有沒有保留足夠的現金,能在物美價廉的時候,收購大量不動產?

像是美股代碼:O的 Realty Income,今年(2022)與 VEREIT 完成合併後,又收購了永利度假村(美股代碼:WYNN)的度假村和賭場。

有沒有越收越多錢?還有漲租金的空間?

可以利用關鍵字查看財報中的營運資金(Funds From Operations,FFO)是否有越來越多。

【補充: FFO=淨收入+攤提折舊-賣房子的錢】

投資標的是否有分散投資風險

想投資的REITs旗下有多少房產,是一棟大樓還是一百棟大樓?分布在哪裡?

至少要去看過官網,最好研讀財報,知道把錢放在哪些標的上、以及經營者如何運用資金,把自己當成正真的房東在檢視!

是否有穩定配息

這是我們買REITs的目的,當然要確定是否有穩定且越發越多囉!

收租人生總結

REITs,Real Estate Investment Trust, 不動產投資信託,讓你有機會利用小資金參與收租賺被動收入的一個商品!

買REITs就跟當房東一樣,

  • 租給怎樣的租客?好不好租出去?
  • 產業屬性,是否會因為不可控因素而影響?
  • REITs 經營者的收租能力及用錢的能力?
  • 投資標的是否有分散投資風險?
  • 是否有穩定配息?

以REITs來說,比較適合把REITs當成一種產業,不要看到會把90%收租收入分給股東,就把所有的錢都砸入!

不然如果像2008年次級房貸風暴危機,你可能就挺不下去了,建議可以配部分比例投資,才能達到分散風險的效果!

不知道聽完上述,你想要著手買一間自己的房產開始出租,還是想像我一樣買Reits當個懶人房東呢?

歡迎在下方留言你對哪些REITs有興趣!

如果你還不知道如何利用美股投資REITs的話,歡迎點擊網頁右上方的連結去做免費的學習!

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